房地产估价师考试部分答案1(1)

《案例》第一大题：
（一）、1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）；
     
2、了解类似 土地 近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）；          

3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本（1分）；    

4、分析确定 土地 的最佳开发方案（1分）；      

5、及开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安 工程 费用、专业费等，测算 土地 价格（1分）；              

6、选取可比实例进行因素比较修正，确定 土地 比准价格（1分）；      

7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）；              

8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。  总共10分

（二）、

（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；   

（2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；   

（3）、净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含 利息 收益）（1分）及所得税等（1分），包含了正常的（商为利润）等（1分）；            

2、收益年限既要考虑 建筑 物剩余经济寿命还要考虑 土地 使用年限（2分）（或者：土地使用终止年短于 建筑 物寿命终止年?2分）；                

3、估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）（或者：实际成本是历史（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分））。              

总分10分