金融调控对深圳房地产市场的影响_发展战略论文

  最近，从中央到地方有几项金融调控政策出台，其对深圳本地房地产市场到底有多少实质性的影响，需要仔细分析一下。

    一、银行存款准备金率的提高，效力有限

    经过央行批准，实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。其他金融机构仍执行现行存款准备金率，共计收缩可贷资金约1100多亿元。

    存款准备金制度一向是央行调控货币市场的主要手段之一，其目的是防止货币信贷的过快增长，在西方发达国家及金融自由度较高的地区运用效果非常明显。

    相对的，在我国存款准备金制度调控效果就没有那么明显了。

    从宏观面上看，这样的存款准备金调控意图很难说没有，但也应注意到，本次调整由于仅涉及到少量金融机构，同时，它对于整个货币投放量的调控作用是有限的，因此，它的立足点，应该还是更多地在于推进商业银行实行更为理性的经营行为、建立更为合理的治理机制。而这些，不仅仅对于股份制商业银行，同时对股份制改造中的国有银行以及民营银行，都具有极其重要的意义。

    同时，这次上调存款准备金率不仅着眼于控制货币信贷的总量，还兼顾优化了货币信贷的结构，鼓励银行加大对农业、中小企业等方面的贷款投放。

    从微观的资金面上看，金融机构减少可用资金1100亿元对资本市场资金面的影响有限。并且，由于各类信托产品的出现及大量上市，在某种程度上缓解了开发企业的资金压力，新的金融创新产品的出现也达到规避这一政策的效果。

    再者，随着CEPA的实施，多家香港银行在深圳的业务近期有望展开，大量香港及海外资金将进入深圳金融市场，其中的部分会投向房地产领域，可以解决目前金融控制带来的不利影响，同时将风险转移到外资银行。

    【资料】金融机构必须将存款的一部分缴存在中央银行，这部分存款叫做存款准备金；存款准备金占金融机构存款总额的比例则叫做存款准备金率。

附：20年存款准备金率六次调整

    ★1985年：为克服法定存款准备率过高带来的不利影响，统一为10%。
    ★1987年：为紧缩银根，抑制通货膨胀，从10%上调为12%。
    ★1988年：为紧缩银根，抑制通货膨胀，进一步上调为13%。
    ★1998年3月21日：对存款准备金制度进行了改革，从13%下调到8%。
    ★1999年11月21日：由8%下调到6%。
    ★2003年9月21日：由6%调高至7%。
    ★2004年4月25日：实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点，执行7.5%的存款准备金率。其他金融机构仍执行现行存款准备金率。

    二、固定资产投资项目资本金比例提高，促进开发商理性投资

    2004年4月28日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。

    固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，但2004年一季度表现出明显的过热迹象。但就深圳本地房地产市场情况看，情况并非如此。规划与国土资源局公布的数据显示：今年第一季度，深圳市完成房地产开发投资103.32亿元，较去年同期增长8.79%，增幅比去年同期回落了7.61个百分点，商品房施工面积为2036.88万平方米，比去年同期增加了1.83%；新开工面积到324.11万平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面积为172.41万平方米，比去年同期减少了31.64%。

    2004年第1季度，深圳市商品房批准预售面积为173.17万平方米，批准预售面积比实际销售面积少41.72万平方米，其中住宅批准预售面积比销售面积少33.79万平方米，住宅新增供求比为0.82:1。考虑到商品房空置以及房地产三级市场（二手楼）的销售等实际情况，商品房市场供给量与需求量总体上继续保持基本均衡的态势。

    深圳本地市场总体发展较为均衡，并没有出现投资过热的状况，随着该项政策的出台，开发商会更加谨慎地对待新开发地项目，更好地控制项目资金运用，扩大融资渠道，合理利用资源，而对整体市场供应不会产生多大的影响。

    深圳地产市场在经历了多次过热之后，已经逐渐趋于理性和成熟，各品牌发展商和中小发展商都在尽力避免地产过热现象的产生，让深圳地产走上稳定发展的道路，也只有长期稳定地发展，才能使整个地产界保持良好的市场氛围，使供需双方共同努力，更加理性地推动深圳地产继续领跑中国地产界。

    三、实施央行121文件，重在控制市场，减少投机，抑制高消费

    2003年6月13日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）。其中规定，如果借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

    近期向银行贷5年以上的款，第一套住房（不包括高档商品房、别墅）的利率可按5.04%的贷款利率计息，而第二套住房的利率则将按照5.76%来执行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出约14.3%。

    现阶段，第二套住房及高档住宅利率上涨的影响，具体有以下几点：

    1、增加普通家庭二次置业成本

    不过，只要采取第二套住房以夫妻另一方名义贷款的方式，一般家庭都应该能够有效解决难题。这不过是一点小小的麻烦。

    2、增加高档住宅、豪宅、别墅置业成本

    置业成本的增加会适度减小短期内对高档住宅的需求，但就目前市场情况看，真正的豪宅依然走俏，客户对银行贷款依赖较小，受影响程度不甚明显。

    3、投资客户成本增加、门槛提高

    对于投资住宅的散户，由于主要靠租金抵月供，贷款利率的上升会直接增加投资成本，减小住宅出租收益，增加风险。因此，部分散户会谨慎介入。
由于现阶段个人住宅贷款还是属于银行业的优质业务，一般银行还将继续维持很大热情，在适度变通的情况下，例如用多个身份证买房、团购等，银行一般会适当减低部分贷款利率，以挽留客户。但随着新一轮房地产低谷的预期到来，拖欠贷款、断供的风险会加大，银行对投资型客户的态度也会更加谨慎。

    4、依赖银行贷款程度高的中小开发商影响较大

    再结合固定资产投资项目资本金比例提高的政策，提高利率对于主要依赖银行贷款运作的开发企业压力加大。这一类发展商对银行贷款资金的依赖一般在80％以上，因此，多项金融控制措施的实施，将使其资金链运作出现一定困难。

    从2003年6月央行公布121文件后各地开发企业的反映看，北京较为敏感，广东则相对平静。究其原因，与北京的政策导向型市场不同，广东的市场导向型房地产市场较为规范和成熟，抗压能力较高。

    随着新金融政策的逐步实施，部分中小开发企业会逐渐感到资金压力，项目取得和开发难度加大，后继乏力。因此，部分企业会选择退出，部分会选择进军内地市场或者与内地开发企业合作。

[1] [2] 下一页